Compra de usados no Minha Casa, Minha Vida bate recorde e preocupa construtoras; governo ajusta regras
O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) nunca financiou tantos imóveis usados.
Em 2024, foram 155,1 mil contratos de casas e apartamentos já prontos, o maior número da história do programa e 27 % de tudo o que foi financiado (427,9 mil eram unidades novas)
Por que o setor de construção está em alerta?
As construtoras dizem que imóveis novos geram obra, emprego e giram o FGTS. Já usados não movimentam canteiro e, portanto, “esvaziam” o caixa do fundo que banca o programa catanduvasemfoco.com.br.
Com o “cobertor curto” do FGTS e o salto nos financiamentos de usados entre 2023 e 2024, o governo apertou as regras:
| Medida | Como era (2023) | Como ficou (ago / 24) |
|---|---|---|
| Limite de preço – Faixa 3* | R$ 350 mil | R$ 270 mil |
| Entrada mínima (Sul/Sudeste) | 30 % | 50 % |
| Entrada mínima (N/NE/CO) | 20 % | 30 % |
*Faixa 3 atende renda de R$ 4.400 a R$ 8 mil.
2025: regras voltam a afrouxar
• Faixa 4 criada em maio: permite comprar imóveis novos ou usados de até R$ 500 mil para renda familiar até R$ 12 mil, com juros de 10 % a.a. — ainda abaixo do crédito bancário (12 %+) agenciabrasil.ebc.com.br.
• Entrada exigida para usados caiu de 50 % para 35 % (Sul/Sudeste) e de 30 % para 20 % (N/NE/CO) em 2025, aliviando o bolso da classe média catanduvasemfoco.com.br.
Por que a demanda por usados explodiu?
- Taxa do MCMV é menor que o financiamento comum.
- Estoques novos em queda: lançamentos fora do programa recuaram 5,5 % no 1º tri, segundo a CBIC gov.br.
- Promoção de crédito: bancos regionais e Caixa aceleraram a aprovação de contratos com FGTS.
Quem vence e quem perde
- Ganha o comprador: mais oferta e juros reduzidos.
- Perde o canteiro: menos obras significam menos emprego formal no setor, alerta a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) catanduvasemfoco.com.br.
Próximos passos
O Ministério das Cidades estuda novo ajuste nos limites de subsídio para empatar o orçamento entre subsídios e produção.
No Congresso, empreiteiras pressionam por prioridade para moradias novas nos próximos ciclos de FGTS.
“Imóvel novo alimenta emprego, FGTS e toda a cadeia de materiais. Usado não gera obra”, diz Ely Wertheim, vice‑presidente da CBIC. gov.br
Em resumo: O MCMV equilibra dois pratos — ajudar quem quer comprar casa pronta e manter a construção civil ativa. Em 2024/25, o prato dos usados pesou mais. Construtoras querem que 2026 traga regras que voltem a privilegiar lançamentos, enquanto o governo tenta ajustar o programa sem travar o acesso da classe média ao crédito habitacional.
